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  一场物业纠纷引发的代表罢免案
 
一场物业纠纷引发的代表罢免案
法制日报  2007-04-02 14:49:12.0  王婧 
 
  

　　因为拿不到房产证，天津一小区多名业主以选民身份联名提议罢免开发商董事长的天津市人大代表资格----

　　□业主们应该明白，桥归桥，路归路，经济纠纷只有通过协商、仲裁、诉讼等法律途径才能得到有效解决。罢免了董事长丁某的人大代表资格并不能够解决房产证的问题

　　□即使公司运营中出现的问题不是本人能够完全左右的，董事长也应该积极和业主沟通，阐释原因，表明公司解决问题的积极态度。特别是在罢免事件出现后，作为人大代表的董事长应该和业主进一步交流，争取谅解


　　3月27日，记者来到天津市河东区的星河花园小区采访。春日暖阳里，这个建在翠阜社区里的小区看起来相当平静，让人难以联想到一起物业纠纷引发的代表罢免案正在这里上演。

　　由于业主迟迟拿不到房产证，业主们解决问题的方式从最初的谈判、诉讼转变为提议罢免开发商董事长的人大代表资格。

　　纠纷缘起：房产证延迟两年未交付

　　“其实，我们的要求很简单，就是让我们这些入住多年的业主们尽快能够拿到房产证。”星河花园小区业委会的兰群对记者说。

　　业主反映，伴随着房产证迟迟不能交付的，还有小区开发商业曾经在合同中作出承诺但至今并未兑现等其他一系列问题。

　　据介绍，2004年初，购房的人陆续来到天津帝旺集团有限公司开发的“恋日银河花园小区”(“星河花园小区”之前的名字)售楼处看房子。当时，“恋日银河花园小区”是帝旺集团开发的第二个住宅项目。第一个项目“恋日风景”在当地获得较好的口碑。出于对开发商信任，很多买主在了解了项目的详细情况后，就签订了购房合同。

　　这份日后被业主们称为“霸王合同”的购房合同中，虽然有许多条款，在当时看来就颇不公平，但购房心切的买家出于对开发商的信任，还是最终签了字。

　　2004年9月，房屋正式交付使用，业主们开始装修入住。此时，问题逐渐出现了。

　　“我们刚住近来时小区的样子和现在完全不同，临时电说停就停，电压低得连照明都保证不了，大夏天我们连电风扇都不能开。”回忆当时的情景，刘女士眉头紧皱。

　　临时供电持续了一年多，终于在2006年6月得到了解决。

　　然而，房产证的问题却迟迟得不到开发商的准确回复。

　　“从我们2004年收房到现在，已经两年多了，按照合同的约定，早就应该给房本了。”刘女士给记者看当时的购房合同。

　　在这份购房合同的第12条“商品房产权登记”项下约定：商品房竣工验收合格后，甲方须在30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，甲方应在180日内及时协助乙方办结房屋所有权转移登记。

　　到了180天的期限，业主们向开发商索要房产证。然而，开发商的答复一直含糊不清。

　　业主们与开发商的矛盾由于之前小区设施不到位、供电问题等多种原因已经积压良久，房产证的无限期延迟交付使得矛盾逐步升级。

　　诉诸法律：业主对一审判决不满意

　　2006年3月，业主们决定成立业主委员会，有组织地进行维权活动。2006年6月28日，星河花园小区的业委会成立了。

　　从搬进小区的陌生人到联合起来起诉开发商，星河花园小区的业主们从散兵游勇逐步发展到联合维权。

　　成立业委会之后，业委会曾代表业主向帝旺集团主张权利。帝旺也曾先后两次邀请小区业委会的有关负责人去谈判。然而，谈判的结果不如人意。业委会代表觉得开发商并没有表现出解决问题应有的诚意。

　　兰群向记者透露，根据他们的调查，开发商之所以不能交付房屋产权证的重要原因在于，小区实际的建设情况和当初备案的情况不相符。

　　业主们意识到，如果这时再不运用法律手段解决问题的话，过了诉讼期限，将有可能不能通过法律手段解决房产证的问题。

　　2006年8月29日，小区264户业主共同向天津市河东区人民法院提起诉讼，但河东区法院没有受理。法院立案庭给业委会的答复是：只准5户业主立案，最多不超过10户。业主们于是兵分两路，一部分人到公证部门作诉讼有效期延期公证；另一部分人到法院递交诉状。

　　2006年9月11日，法院终于受理了业主们提起的诉讼。

　　业主认为开发商违反买卖合同的约定。具体表现在：被告未在合同约定期限内协助原告办结产权转移的所有手续，已构成违约。业主要求开发商支付违约金----房屋总价的0.5。

　　此外，业主还提出了一些小区配套设施不完善而造成的损失。因而，要求法院判决被告支付原告逾期收房违约金及其他多项违约造成的损失。

　　对于逾期办理产权证的违约金的问题，被告辩称原告没有证据证实因为违约给造成哪些损失，也就无权要求增加违约金。

　　在一位业主给记者出示的一审判决书中，记者看到，法院认为，原告至今尚未取得诉争房屋的所有权证，按照合同约定，此项违约金数额应在162.09元。

　　“开发商和我们签订的合同完全是霸王合同。里面约定如果是我们违约，违约金是按天计算的。可是，他们自己违约，只是做一次性赔偿，而且赔偿的金额微乎其微，算下来一套房子才只有150元左右。”兰群忿忿地说。

　　2006年11月8日，法庭宣判，“给予逾期支付产权证的赔偿，但是追加赔付违约金的问题，缺乏相应证据。”法院同时认为，“没有提出明确的诉讼请求要求被告履行(指办结房产证手续，记者注)，本着民事案件不告不理及当事人意思自治的原则，本院不在本案中作出处理。”

　　业主们对法院的一审判决不满意，于2006年12月14日提起上诉。

　　不过上诉时有近100名业主退出上诉，只有160多名业主继续等待二审结果。

　　矛盾升级：罢免董事长人大代表资格

　　在多方寻求解决方式未果的情况下，去年年底，双方的对峙发生了转向。

　　12月30日，有部分小区的业主在《天津日报》上看到开发商帝旺集团董事长丁某的名字出现在天津各区县新一届人大代表名单中。有业主对此提出质疑“这样的人大代表称职吗”？并由此提出了罢免丁某人大代表资格的想法。

　　但是选举法对于选民发起的罢免有着严格要求，一是要提供罢免函陈述罢免理由，二是要满足一定人数的要求。

　　业委会对于是否提议罢免进行了举手表决，结果是多数人同意提出罢免请求。这一提议后在业主大会上也得到了多数人的支持。

　　2007年初，业主委员会开始着手准备罢免函，向小区业主公开征集。最终在小区的内部网络论坛中选择了一篇较为规范的罢免文本作为定案。

　　接下来，这份罢免函被贴在了小区入口处进行为期10天左右的公示。之后，募集联名选民的工作才正式进行，由每个楼的楼长拿着罢免函和签名表挨家挨户征求意见，最终有196名业主在罢免函上签了自己的名字。

　　1月18日，开发商董事长丁某当选为天津市河东区人大常委会委员。

　　2月26日，100多名业主以选民名义联名向天津市河东区人大常委会递交了对丁某人大代表资格的罢免函。

　　当记者打电话给帝旺集团时，一位负责人表示对于此事不再多作回复。而之前有媒体报道，帝旺集团的办公室主任曾表示，即使开发商和业主双方在房产问题上存在合同纠纷，也应该诉诸法律，不应该把个人推到前台。

　　“事实上，董事长的身份是一个自然人的职业身份，而人大代表的身份是一个自然人的公共身份。这两个身份本来并不是一回事。”中华全国律师协会宪法与人权专业委员会主任吴革说。“但是，有时候这两种身份会发生竞合。就像这个案子中，董事长开发的房地产项目正好在选区内，那么，他对于选民的身份既是房地产商，又是人大代表，他作为董事长在经营公司中出现的问题可能会影响到是其是否有资格当选人大代表。”

　　

【编后】

　　公司董事长是公司的高管，根据公司法和公司章程履行对董事会的日常管理职责。房产证不能及时办下来，有很多因素：既有公司决策的问题，也受市场、政策等多方面因素的影响。无论何种原因，都不是董事长一人能够左右的。即使公司有过错，也不能归责于董事长一人。

　　人大代表是根据选举法由选民选举产生，其职责是代表选民参政议政。

　　因此，“公司董事长”和“人大代表”的职责是完全不同的。前者由公司董事会选举产生，在相应权限内负责处理公司事务；后者由选民选举产生，参政议政，对选民负责。

　　业主拿不到房产证，对开发商有意见是可以理解的。进而对开发商的主要负责人董事长有意见也是可以理解的。但是，业主们应该明白，桥归桥，路归路，经济纠纷只有通过协商、仲裁、诉讼等法律途径才能得到有效解决。罢免了董事长丁某的人大代表资格并不能够解决房产证的问题。

　　另一方面，作为人大代表的丁某，也执掌着一家房地产公司，应该比其他房地产公司的老总多一层社会责任意识；应该在诚实守信、依法运营公司方面做得更好；即使公司运营中出现的问题不是本人能够左右的，也应该积极和业主沟通，阐释原因，表明公司解决问题的积极态度。特别是在罢免事件出现后，应该和业主进一步交流，争取谅解。他们不仅是你公司开发房地产项目的业主，也是你所在选区的选民。即使是其他选民在购房过程中遇到了拿不到房产证这样的麻烦，作为人大代表也应该倾听民意，反映民生问题。这是一名人大代表的基本职责啊。

　　期待这起物业纠纷能够早日圆满解决
   
 
录入时间：2007/4/3 【打印此页】 【关闭窗口】
   
   

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