□独家视角

雷钟哲

　　为解决低收入家庭的购房的困难，2007年8月，江苏省淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，转化为政府出资，形成政府产权。(6月22日《新京报》)
　　据介绍，淮安房屋产权可以按两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%。也就是说，不管产权是7∶3还是5∶5，购房者都可以以较低的价格，取得房屋的使用权，只不过全部产权不在自己名下罢了。据淮安市房管局局长邵明介绍，自进行试点两年多来，已经解决了千余户家庭的住房困难，取得了良好效果，受到了中低收入群众和房地产开发企业的共同欢迎。而且目前，这一房产模式已在江苏省其他地区获得推广，试点城市不断增加。
　　在住房问题弄得上上下下焦头烂额，政府、市民及房产开发商纷纷走入泥淖，难以取得利益均衡，找不到迷宫出口，并引来怨声鼎沸的时候，淮安此举，可谓是山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村。我们知道，房地产业如今已成为地方经济的重要支柱，它不仅单单提供着住房这个商品，同时在巨大的GDP增长的背后，还承载着巨大的就业压力，如果房地产业突然萎缩，劳动力大量转移的矛盾势必激化，甚至危及社会稳定。这就是金融危机出现后，有的城市楼市低迷，许多官员甚至喊出“买房就是爱国”的真正原因。可以说，在房产这根链条上，捆绑着为数众多的饭碗，它涉及的既是经济，又是政治。即便某些高调宣布政府不救楼市，也不等于对楼市放任不管，只不过管理的方式方法有所不同。而在楼市的一切矛盾之中，购房能力疲软，大约是诸多矛盾的焦点所在。房子既是商品，它只有在消费者购买之后，才能发挥使用价值；否则，只是矗在那里的“楼尸”，阻滞着经济的发展，孕育着社会的动荡。难就难在，随着城市化步伐的加快，需要房子的人越来越多，买得起房子的人越来越少，这成了房市的一个悖论。虽然按揭是解决这一悖论的一个途径，但其中蕴含的危机也显而易见。如果价格如脱缰野马难以控制，一旦断供，类似美国次贷危机的魔鬼，难保不跑了出来。因此，政府作为公共事物的组织者和管理者，必须找到一个利益协调的契合点。而房子的共有产权，就是一个不错的选择。
　　还有，政府一旦成了房屋产权的共同持有者，有助于提升消费者在购房过程中的地位，诸如“后悔权”等等消费者的合法权益，就能得到相对容易的维护。此外，共有产权可能出现的利害冲突，还有一个合理的制度支撑，比如共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。房屋出售时，出售所得按产权比例进行分配；当购买者的经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时无需搬出，而是对政府产权部分支付市场租金，等等。这些合乎情理的配套政策，正是共有产权方案的活力所在。